부동산 계약서 작성 시 유의점

 

부동산 계약서는 거래의 시작이자 끝을 결정짓는 매우 중요한 서류입니다. 한 번의 실수나 누락이 수백만 원의 손해로 이어질 수 있기 때문에, 꼼꼼하게 확인하고 작성하는 것이 필수적입니다. 아래에서는 부동산 계약서 작성 시 반드시 알아야 할 주요 유의사항을 항목별로 알아봅니다.

1. 계약 당사자 확인

• 계약 상대방이 실제 소유자인지 반드시 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 등기부등본에는 소유자 정보, 근저당권 등 권리관계가 명확하게 기재되어 있으므로, 반드시 최신본을 발급받아 확인하세요.
• 대리인이 계약을 진행한다면, 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 하며, 임대인(또는 매도인) 명의의 계좌로 계약금 및 잔금을 이체해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 부동산 중개인의 자격증 유무도 확인하여, 불법 중개로 인한 피해를 방지해야 합니다.

2. 계약 내용의 명확성

• 계약서에는 거래 대상 부동산의 주소, 면적, 구조, 용도 등 기본 정보가 빠짐없이 기재되어야 하며, 계약금, 중도금, 잔금 등 금액과 납부기한도 구체적으로 명시해야 합니다.
• 임대차의 경우, 보증금과 월세, 납부일, 계약기간(시작일과 종료일), 연장 및 해지 조건을 명확히 적어야 합니다.
• 위약금 조항도 반드시 포함시켜, 계약 위반 시 발생할 비용과 책임 소재를 분명히 해야 합니다.

3. 부동산 상태 및 하자 점검

• 계약 전 반드시 현장을 방문하여, 벽지, 바닥, 창문, 수도, 전기, 가스 등 주요 설비의 작동 여부와 하자 유무를 꼼꼼히 확인하세요.
• 발견된 하자나 개선이 필요한 부분은 사진을 찍어 증거로 남기고, 계약서 특약란에 구체적으로 기록해야 합니다. 예를 들어, “입주 전 도배 교체” 등 구두 약속도 반드시 문서로 남겨야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 건물에 근저당, 가압류, 가처분 등 권리 제한이 있는지 등기부등본을 통해 반드시 확인하고, 해당 권리의 말소를 특약사항에 명시해야 합니다.

4. 관리비와 추가 비용 확인

• 월세 외에 발생하는 관리비, 주차비, 청소비, 공용 전기세 등 추가 비용의 항목과 부담 주체를 명확히 해야 합니다.
• 가스, 수도, 전기 등 공과금이 별도로 청구되는지, 관리비에 포함되는지 계약서에 구체적으로 기재해야 합니다.
• 난방 방식(개별, 중앙) 등도 미리 확인해 예상치 못한 비용을 방지하세요.

5. 특약사항의 중요성

• 특약사항은 임대인과 임차인(또는 매도인과 매수인)이 구두로 합의한 모든 내용을 구체적으로 기록하는 공간입니다. 예를 들어, “잔금일 이전까지 근저당 말소”, “입주 전 방충망 교체” 등 구체적인 내용을 빠짐없이 작성해야 합니다.
• 특약사항은 계약 당사자 간의 약속이므로, 법률상 강행규정(사회질서, 선량한 풍속 등)에 위반되지 않는 한 우선 적용됩니다. 다만, 모호한 표현이나 해석의 여지가 있는 문구는 반드시 피하고, 누구나 이해할 수 있도록 간결하고 명확하게 작성해야 합니다.
• 특약사항에 누락된 구두 약속은 법적 분쟁 시 인정받기 어렵기 때문에 반드시 문서로 남겨야 합니다.

6. 계약서 작성 및 서명 절차

• 계약서 작성 시, 모든 내용이 빠짐없이 기재되어 있는지 확인하고, 각 조항을 꼼꼼히 읽어본 후 서명해야 합니다.
• 계약서 원본은 당사자 각각이 1부씩 보관해야 하며, 중개업소를 통한 거래라면 공인중개사가 작성한 중개대상물확인설명서도 반드시 확인하고 보관하세요.
• 계약금, 중도금, 잔금 지급 시에는 반드시 영수증을 받고, 계좌이체 내역 등 증빙자료를 남겨두세요.

7. 공적장부 확인

• 부동산 매매의 경우, 등기부등본 외에도 토지대장, 건축물관리대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 공적장부를 확인해 해당 부동산의 권리관계, 용도지역, 건축물 현황 등을 파악해야 합니다.
• 해당 부동산에 법적 제한(예: 개발제한구역, 문화재 보호구역 등)이 있는지도 반드시 확인해야 합니다.

8. 분쟁 예방을 위한 추가 팁

• 계약서 작성 전후로 모든 대화와 합의 내용을 문자, 이메일 등 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
• 계약 내용 중 이해가 되지 않는 부분이나 애매한 조항이 있다면, 반드시 중개인 또는 전문가에게 문의해 명확히 하고 넘어가야 합니다.
• 계약 체결 후에는 등기 이전, 전입신고, 확정일자 등 후속 절차도 잊지 말고 진행하세요.

 

부동산 계약서 작성은 단순히 서명을 하는 절차가 아니라, 내 재산과 권리를 지키는 가장 중요한 단계입니다. 계약 당사자 확인부터 계약 내용, 특약, 비용, 공적장부 확인까지 꼼꼼하게 체크해야 하며, 구두 약속도 반드시 문서로 남겨야 합니다. 작은 실수 하나가 큰 분쟁으로 이어질 수 있으니, 반드시 신중하게 접근하시기 바랍니다.

이 글은 부동산 계약서 작성 시 유의해야 할 핵심 사항을 정리한 것으로, 실제 계약 시에는 반드시 전문가의 조언을 참고하시기 바랍니다.